駐車場経営が失敗する7つの原因とその対策【経営方式別に解説】

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一括借り上げの経営方式のコインパーキング画像

個人経営と一括借上、それぞれの経営方式ごとに、駐車場経営が失敗してしまうパターンを詳しく解説しています。

個人経営の駐車場経営の失敗例とその対策

駐車場経営はアパートやマンション経営と比べると初期費用が抑えられるため、少ない資本でも始めやすい土地活用です。

駐車場経営の手法は「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つがあり、運営方法によって収益の安定性やリスクが異なります。月極駐車場は長期契約による安定的な収益が期待できますが、契約者がいない場合は空きスペースが発生するため、収益が上がりにくいというデメリットがあります。一方、コインパーキングは一定の時間ごとに利用料を得る方法。月極駐車場とは異なり不特定多数の利用者を対象にしており、稼働率が上がった分だけ収益を上げることが可能です。
個人経営(自主管理)とは、駐車場の所有者が自ら管理運営をする経営方式のこと。土地の所有者が直接駐車場の設計や運営・維持管理・料金徴収・トラブル対応などをすべて自分で行います。すべての業務を自分一人で行うため駐車場売上はすべて自分の収入となりますが、支出の負担や利用者への対応で失敗するケースも見られます。

ここでは、個人経営の駐車場経営の失敗例を7つご紹介。どのような点が原因で失敗したのか、具体的なケースごとに解説します。

CASE 1. 市場調査が甘く失敗

個人経営でよく見られる失敗例の1つが、市場調査の甘さによるものです。
市場調査とは、市場のニーズ、つまり駐車場の利用者がどのようなことを望んでいるのかを調べることを指します。利用者のニーズを知ってそれを踏まえた経営をすれば、駐車場の稼働率を上げ収益を増やすことができるでしょう。
目的地から駐車場までの距離が遠過ぎても利用には繋がりにくいため、市場調査の範囲は駐車場から200m程度がよいとされています。

市場調査の前に知っておきたいのが、立地によって適した駐車場形態は異なるということ。一般的にコインパーキングを経営するなら一時的な駐車の需要が高いオフィス街・飲食店などが集まるエリアや駅の周辺が良いと言われており、月極駐車場は恒常的・定期的な駐車の需要が高い住宅街が適していると言われています。
しかし、適した場所で必ずしも高い収益が得られるとは限りません。例えばすでに駐車場の数が飽和していて周辺の駐車場で空車が目立っている状態であれば、新しく駐車場を作ったとしても借り手はなかなか見つからないでしょう。最終的には駐車料金を下げなければならなくなり、利益が減少する結果になります。

このように、市場調査で調べるべきことは利用者のニーズばかりではありません。すでにある駐車場の数や稼働率についてもリサーチしましょう。駐車場経営をしようとしている土地の立地条件や土地の広さと競合となる駐車場の状況を鑑みて、安定した収益が見込めるかを検討するのです。

土地の広さや使いやすさも駐車場の稼働率に影響します。収益を上げようと狭い土地に無理に駐車スペースを増やしても、入り口が狭かったり駐車しにくかったりする配置ではあまり利用したいとは思いません。近年はSUV車の人気も高く、スペースにゆとりのある駐車場が喜ばれるでしょう。
また、近隣の再開発計画や新たな駐車場の建設予定も確認しておくべき点です。見落とすと開業後に競合が急増し、稼働率が低下してしまう可能性があるからです。

駐車場経営の経験が少ない場合、市場や競合を分析する知識はそれほど多くないでしょう。また、副業として駐車場経営をする場合は予算や時間が限られているため、綿密な市場調査をする余裕がないかもしれません。
しかし、安定した利益を得るためには継続的な市場調査が必要です。市場調査の甘さが原因で、思わぬ失敗を招くかもしれません。現地へ行ったりインターネットを使ったりして、できる限りの調査を行いましょう。

CASE 2. 初期費用で失敗

個人経営では、初めの予算組みが甘く予想より費用がかかってしまった…という失敗も起こりがちです。
例えば、土地活用を始めようと駐車場経営を始めようと考えたとします。経営を成功させるために最新の機材を揃え、資本金をすべて投入しました。しかし、思ったほど利用者は増えなかったため稼働率が低迷し、想定していた利益が得られず初期費用の回収ができなくなってしまった…というケースが挙げられます。

月極駐車場とコインパーキングとでは、必要な初期費用が異なります。
例えば、月極駐車場はフラップ板やゲートなどの設備に費用がかからないため、未舗装の土地に区画ロープを引くだけで駐車場経営を始められます。区画ロープの費用相場は1㎡あたり約4,000円程度。舗装もする場合は1㎡あたり5,000円~15,000円程度の費用が必要です。そのほか、利用者に使いやすい駐車場にするなら、整地やライン引き・車止めなどの費用がかかります。
一方、コインパーキングを運営するためには土地の整備やゲート・精算機などの機器類のほか、看板やフェンスなども必要です。精算機は50~100万円、ロック板は1台約15万円、照明・看板設置費用は約70万円、それらの設置工事にも費用がかかります。舗装されていない場合は、コンクリートやアスファルトの舗装費用も必要。防犯のためにフェンスや防犯カメラを設置すれば、さらに費用が嵩むでしょう。

初期投資を怠ると周囲の駐車場と設備の差で負けてしまい、利用者が減ってしまうかもしれません。その一方で、設備や費用をかけすぎると初期費用の回収が難しくなり、駐車場経営が失敗に終わるケースも少なくありません。使える資金でどれだけの設備を整えるべきか、初期費用はどのぐらいで回収できるのか、事前に綿密な試算と予算管理を行う必要があります。
設備投資に加えて、実際に駐車場を稼働させた後に思わぬトラブルや故障に備える費用も確保しておくと安心です。保守整備費用や光熱費などのランニングコストも初期費用の一部とみなし、予算に組み入れましょう。

CASE 3. トラブル対応で失敗

多くの個人経営者が見落としがちな駐車場トラブル。具体的には以下のようなものがあります。

駐車場内の事故

駐車場では車同士の接触事故や人身事故、フェンスや機械類を破損する事故が起きることがありますが、個人経営の場合、自分で利用者からの問い合わせやクレーム対応をしなければなりません。適切な対応をしなければ、利用者からの信頼を失うリスクもあるでしょう。

ハンドル操作をするのに十分なスペースが確保されていないことや視界の悪さ・出入口の段差などが原因である場合、駐車場のレイアウトを変更する必要が生じる可能性があります。狭い土地に1台でも多く駐車させて駐車場の利用者を増やそうとしても、出入りがしにくかったり駐車スペースが狭かったりすれば運転が苦手な人は利用を控えようと考えるでしょう。多くの人に使ってもらおうと駐車スペースをギリギリにして車室数を増やしても、結果的には利用する人を減らしてしまうのです。

盗難

車上荒らしや車両そのものの盗難など、駐車場経営における盗難トラブルは経営者にとっても大きな悩みの種の1つです。高級車や人気車両はその傾向が強く、解体して海外に売られてしまえば、車が見つかることはないでしょう。また、盗難は車両ばかりではありません。照明などの備品や精算機を壊して現金を盗む大胆な手口も、少ないながらも発生する可能性があります。

不正駐車・放置車両

駐車場内の対応には、契約外の車に駐車される不正駐車や停めっぱなしの放置車両などのトラブルもあります。
契約外の車が止まっている場合、本来の契約者が止められずにクレームが入るでしょう。すぐに対応できなければ契約者は不満を持ち、他の駐車場へ変更するかもしれません。
放置車両についても同様のことが言えます。放置車両のせいで契約したい人が使えなくなっていたとしても他人の車を動かすには持ち主の許可が必要となるため、自分の判断だけでは放置車両を撤去できないのです。個人経営者は放置車両の対処法を把握していないことが多いため、知識不足が対応の遅れに繋がります。
不正駐車や放置車両は盗難車の可能性もあるため、まずは警察に相談するとよいでしょう。ただし、事件性がない場合は民事不介入で警察は対処してくれないため、放置車両の持ち主探しを自分でしなければなりません。駐車場トラブルの内容によっては、予想外の費用が必要になってしまうでしょう。
個人経営の場合、トラブルの対応にかかる時間や手間・費用もすべて自分が負担しなければならず、費用が膨らめば経営を圧迫することになります。

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CASE 4. 料金設定で失敗

個人で駐車場を経営する場合は自分で料金設定を決められますが、料金設定で失敗することもあります。

例えば、コインパーキングの駐車場経営を始めたばかりの頃は順調に収益を上げていたものの、周辺に自分が設定した料金より安いコインパーキングが出現して稼働率が下がってしまった…といったケースが挙げられます。
コインパーキングの料金設定は意外に変更頻度が高いものですが、周囲の駐車場との価格競争が始まれば利用者が増えても収益が上がらなくなり、最終的にはコスト割れしてしまうのです。

コインパーキングの料金設定には、時間帯で料金を変動させたり平日と休日2つの料金を設定したりする方法があります。また、長時間利用できる最大料金を設定しているコインパーキングがほとんどですが、最大料金にも種類があり、駐車後24時間内の最大料金や8時~20時など指定された時間内の最大料金、当日の24時まで料金が変わらず24時以降に料金が変わるもの等もあります。
ちょっとした買い物や送迎・商品の受け取りなど、1時間より短時間で利用したい人向けに10~30分単位で料金設定をする方法もあります。駐車料金が抑えられるため、短時間で使いたい方の稼働率アップが見込めます。駐車場の少ない店舗のテイクアウトの受け取りや、路上駐車ができないエリアの荷物の積み下ろしとしての需要があるかもしれません。
月極駐車場経営も同様に、周囲の駐車場より料金設定が高い場合、利用者は安い方へ流れやすくなるでしょう。利用者が減少して空車率が高くなると、駐車場の収入が減少してしまいます。

利用者のニーズや周辺の駐車料金によって、駐車場の稼働率は変動します。駐車料金は収益性や顧客満足度に直接影響を及ぼすため、定期的に市場調査を行って料金設定を見直す必要があります。

CASE 5. 不正出庫による料金未回収・賃料滞納で失敗

例えばコインパーキングの場合、フラップ板を強引に乗り越えたり、ゲートバーを破壊したりして出庫されてしまえば、料金を回収できないばかりかコインパーキングの機材の修理や買い替え費用がかかってしまいます。加えて、修理期間中は駐車場の運営ができなくなり、収入が減少してしまいます。

月極駐車場の場合、個人経営であれば滞納者への請求や集金も自分で行う必要があり、時間も労力もかかります。小規模な駐車場であれば、1台分の滞納でも全体の収益に大きな影響を与えるでしょう。
例えば賃料の支払いが2か月間滞納され、滞納者に何度かメールや電話で督促をしたものの支払いがされなければ、その間収入が減少します。最終的に滞納者が突然退去してしまえば、滞納分が回収できなくなる恐れもあります。
滞納を防ぐために、月極駐車場の契約時には滞納時の延滞料金の支払いやレッカー移動をする旨を明確に記載した契約書を取り交わすようにしましょう。滞納を回避するためには、銀行振込以外でも入金できるようにしておいたり前払いしてもらったりするのも有効です。

CASE 6. 税金で失敗

駐車場経営をする場合、初期費用やランニングコストの他に固定資産税や所得税、エリアによっては都市計画税が必要です。税金を含めた予算計画を立てていないと、運営費用が足りなくなり経営が失敗してしまうこともあります。
固定資産税は、土地や建物にかかる税金で、全国一律の計算方法で求められます。
都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業をする地域が道路の整備などに使う税金で、市区町村によって税率は異なりますが、最高税率0.3%と決められています。

固定資産税の算出方法

固定資産税額 = 固定資産税課税標準額(土地・家屋の合計)×1.4%

都市計画税の算出方法

都市計画税額 = 都市計画税課税標準額(土地・家屋の合計)×0.3%

固定資産税は、コインパーキングの機器類や照明・防犯カメラなどの駐車場設備にもかけられます。駐車場設備にかかる税金は償却資産税といい、毎年1月1日の時点の設備で計算されます。ただし、償却資産の課税標準額が合計150万円未満の場合は課税されません。
駐車場の設備にかかる償却資産税の計算方法は、償却資産税評価額×1.4%。償却資産税評価額とは設備の価値を表したもので、設備を取得した費用の70%~80%になります。資産の評価は年月が経過するほど低下していきます。

このほか、駐車場経営をして得た利益には所得税が課されます。
所得税とは年間の収入金額によって課税される税金を指し、所得から固定資産税や償却資産税、都市計画税と経費を差し引いた残りの額に課税されます。

収支計算が黒字だったとしても、想定以上の税額で赤字になってしまうことも少なくありません。初期費用や維持費だけでなく、税金の支払いも予算計画に含めておきましょう。

CASE 7. 駐車場運営会社選びで失敗

駐車場経営には、個人経営方式のほか一括借上方式があります。

一括借上方式は、コインパーキング運営会社に土地を賃貸する方法です。土地オーナーは毎月一定の賃貸料をコインパーキング運営会社から受け取ることができます。毎月一定額の賃料を受け取れて確実な収入が見込める点が最大のメリット。初期費用やランニングコストをかけずに始められるため、資金面が不安な方でも安心です。

市場の変動や稼働率に左右されず安定した収益が欲しい方には、一括借上方式が向いています。管理の手間が大幅に減り専門知識も必要ないため、初めて駐車場経営を始める方や副業として始める方でも安心です。

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一括借上の駐車場経営の失敗例とその対策

一括借上方式は毎月一定の収益が得られる安定した経営方式ですが、収入が途絶えてしまう可能性がないとは言えません。
例えば契約当初は安定した賃料収入を得ていたものの、数年後に経営難に陥り一括借上する運営会社が倒産してしまえば、未払いの賃料が発生するうえ、その後しばらくは駐車場運営ができない事態にもなり得ます。

一括借上する運営会社の基盤が弱ければ、倒産リスクが高まります。特に中小企業では、市場の変動や収益悪化に対応する体力不足も考えられます。倒産リスクを避けるためには、経営の安定性や信頼性の高い企業を選びたいもの。例えば厳しい審査を通過した上場企業なら、非上場の企業と比べて安全性が高いといえるでしょう。安定した経営基盤のほか、対応の速さや丁寧さ、実績の豊富さなどもチェックして、信頼できる運営会社を選びましょう。

失敗せずに駐車場経営をするには

これから駐車場経営を始めようと考えている方には、信頼できる運営会社に一括借上で依頼するのがおすすめです。

個人経営は、駐車場売上は全て自分の収入となりますが、市場調査だけでなく、清掃や集客・契約者への対応といった多種多様な業務を自分一人で行わねばなりません。対応にかかる時間や費用を鑑みると、駐車場の稼働率によっては割に合わないと感じてしまうこともあるでしょう。
また、管理を依頼したとしても、会社によっては「対応してくれると思っていた点に対応してくれなかった」「対応が遅く利用者からクレームになってしまった」といったことも起こりえます。結局は自分で対応することになれば、管理費の支払い損だと感じてしまうでしょう。
信頼できる運営会社に一括借上を依頼すれば、駐車場経営をすべて任せ、自分は何もしなくても毎月安定した収入を得ることができます。

イチネンパーキングは、駐車場の運営や管理を専門としている一括借上方式の駐車場運営会社。全国2,000カ所の運営経験があるため、新たに土地活用を考えている方にとって最適な活用法を提案することが可能です。
駐車場開設時の土地の整備や工事費用、駐車場設備費用、工事費用、看板制作などの初期費用だけでなく、設備の維持費や集金・清掃などのランニングコスト、トラブル等のクレーム対応もイチネンパーキングが負担しますので、土地オーナーさまは費用負担が一切無しで土地活用を始められます。

イチネンパーキングでは駐車できる台数に制限を設けていないため、精算機を設置する広さと車1台分のスペース(幅2.5m×奥行5m)、合わせて20㎡以上の土地であれば駐車場として一括借上が可能です。月極駐車場の埋まらない車室をコインパーキングとして有効活用することもできます。
「始めやすく辞めやすいコインパーキング経営」を可能にしており、最短6カ月からの短期契約ができる点も特徴の1つ。原状回復や撤去費用もかからないため、将来的に土地の売却や住宅の建築が決まった場合もリスクを負わずに解約することができます。
近年では入出庫時の渋滞を緩和して安全・安心で利用しやすい駐車場運営を目指すため、全駐車場のフラップレス化・カメラ認証チケットレス化・キャッシュレス化に取り組んでいます。

所有している土地が駐車場に適しているのかお悩みの方のために、イチネンパーキングでは土地活用方法のご提案や見積もり査定を無料で実施しています。
面談から運営管理まで専任の担当者が一貫して対応していますので、お気軽に無料相談をご利用ください。

イチネンパーキングの
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