土地活用の方法にはさまざまありますが、賃貸経営などの方法と比べて駐車場経営は儲からないのでしょうか?具体的に比較してみました。
目次
【土地活用を検討している方へ】駐車場経営は「儲からない土地活用」なのか?
駐車場経営が儲からないと思われる主な理由
駐車場経営とアパート・マンション経営を比較した場合、平地を活用して事業を行う駐車場経営は、多層階を活用して事業を行うアパート・マンション経営などと比べると土地の面積分しか利用できないため利用効率が落ちてしまい、収益性が低くなります。
また、更地にした場合、固定資産税などの節税効果が受けられない点も駐車場経営がアパート・マンション経営と比較して儲からないと思われる要因でしょう。
今回のコラムでは、「一括借上げ方式」のコインパーキング経営を採用したとして、他の土地活用と比較した際の駐車場経営の優位性について解説していきます。
※「一括借上げ方式」とは…コインパーキング運営会社に土地を賃貸する方法。土地オーナーは毎月一定の賃貸料をコインパーキング運営会社から受け取ることができます。
アパート・マンション経営と比較した駐車場経営のメリット
駐車場経営とアパート・マンション経営を比較すると、一括借上げのコインパーキング経営は以下の点で高い優位性を誇っています。
- 初期投資費用、ランニングコストの負担がない
- 初期投資費用、ランニングコストはコインパーキング運営会社がすべて負担
- 初期投資費用の負担が無いので、金融機関からの借り入れを必要としない
- リスクの無い土地活用(収益化)が実現する
- 狭小地や変形地でもOK
- 1台分のスペースがあればOK
- 6か月間の短期間でもOK
- 土地を拘束する借地権や営業権などの権利関係がないので、売却や用途変更が容易
- 災害リスクが小さい(修復が簡単で迅速な再開が可能である)
- 地域需要に対応(災害時や地域イベントでの利用など、社会的な価値提供に繋がる)
これらの要素から、一括借上げのコインパーキング会社による駐車場経営は費用面・運営面の両方で優秀な土地活用といえるでしょう。
アパート・マンション経営のリスクについて
アパート・マンション経営は軌道に乗ると高い収益性を見込むことができますが、長期的な土地活用になるため将来的には下記のようなリスクが発生することがあります。
それぞれのリスクについて詳しく説明します。
- 金融機関からの多額な借り入れが必要
アパート・マンション経営を始めるためには建物を建設する必要があります。建設には多額な資金が必要となり、金融機関から必要な資金を借り入れる必要があります。 - 空室リスク
アパート・マンションの経営中には、入居者の退去などにより空室になる場合があります。空室期間が長引いた場合、当初見込んでいた賃料収入を得ることができなくなるリスクがあります。 - 賃料の下落
人口減少などによる周辺環境の変化や新築マンションの増加など競争の増加により賃料相場が下がることや、築年数の経過でマンションの価値が下がり賃料が下落することが考えられます。当初見込んでいた賃料収入を得ることができなくなるリスクがあります。 - 大規模修繕工事が必要
アパート・マンションは15年程度毎に大規模修繕工事を行わねばなりません。マンションの規模にもよりますが、50戸程度の小規模マンションで3,000万円~5,000万円程度の費用が必要となります。 - アパート・マンション管理業務
入居者募集業務・賃貸契約締結・賃料の回収業務・遅延の回収業務・入居者トラブルといった複雑な管理業務があるため、多くのオーナーが管理業務を専門の管理会社に委託します。委託すると管理料が発生するため、収益性が低下してしまいます。
アパート・マンション経営最大のリスクは、空室リスク・賃料の下落リスクです。その他にも売却が難しい・用途変更が簡単にはできないなどその土地を拘束する要因やリスクが多くありますので、アパート・マンション経営を検討する場合は難しい判断が必要になります。
また、高い設備投資が必要な土地活用は災害や老朽化による損傷の修繕費用も高くなります。日頃のメンテナンス費用も必要で、維持管理する人件費も考慮するとかなりの高額になるでしょう。
アパート・マンション経営では建物の建設、太陽光発電ではパネルや設備の設置が必要ですが、駐車場はこうした大規模な初期投資を必要としません。災害時の修復コストも比較的少なくて済みます。
さらに、建物や太陽光発電設備には定期点検や清掃、設備交換が欠かせません。対して駐車場はその必要がほとんどないため、維持管理にかかる手間とコストを大幅に削減できます。これらの特徴も、土地活用の選択肢を比較する際には見逃せないポイントとなります。
儲かったかどうかはどう判断する?
土地活用において「儲かったかどうか」の判断は、売上ではなく最終的な利益がどうであったかが重要です。売上から原価、管理料、借入金の返済や修繕積立金などを差し引いた利益で「どの土地活用が最も収益性が高いか」を判断することが必要となります。
また、土地活用には長期間の経営が必要となりますが、経営期間中には多くのリスクやトラブルが発生します。将来どのようなリスクがあるかを検討し、リスクが少なく収益性が高い土地活用を選ぶことが重要だといえるでしょう。
データに基づく駐車場経営の将来性
東京都中央区の築地地区を対象とした「駐車実態調査を踏まえた将来の駐車場供給量と駐車需要量、課題及び対応方針」の調査によると、駐車場経営は将来的にも需要が期待できるとされています。
この調査によると、築地地区全体の路外駐車場の設置台数は将来的に現状の1,088台から1,115台に増加すると推計されています。さらに、主要な大規模建築物を除く建物のうち、20年後に建て替え見込みの建物を対象に用途別床面積の推計を実施したところ、現状の1,827,062平米に対して10.9%程度(198,730平米)の増加が見込まれています。
土地開発・都市計画により移動手段の利便性確保が求められる中、駐車場需要は今後も引き続き高まることが期待できるでしょう。
※参照元:「駐車実態調査を踏まえた将来の駐車場供給量と駐車需要量、課題及び対応方針」|築地地区駐車場整備計画検討委員会 事務局|令和6年9月 https://www.city.chuo.lg.jp/documents/16342/5_shorai.pdf
駐車場経営は決して儲からないビジネスではない
国土交通省調査の「駐車場政策の最近の動向」では、「ウォーカブル(歩きたくなる)なまちづくり」をコンセプトに、まちづくりと駐車場を絡めた施策実施が報告されました。主にまちづくりと連携した駐車場施策により、「歩行者中心の街路空間の構築」や「街並みの連続性確保」、「賑わいや都市の魅力創出」を目的に駐車場の配置適正化が行われています。
例えば栃木県宇都宮市の事例では、附置義務駐車場(※都市計画や建築基準法に基づいて特定の建物に設置が義務付けられている駐車場のこと)の設置基準の緩和と見直しが実施されました。
また、パーソル総合研究所の「地方移住に関する実態調査」によると、全国的に蔓延した新型コロナウイルス感染症(COVID-19)以降、都心から地方移住する世帯が増加。その結果、移住先の生活で自家用車の必要性が示唆されています。
国が主導する「駐車場の配置適正化」や社会情勢の変化等に伴う「地方移住」など、駐車場の需要は今後も増加すると考えられ、駐車場経営は今後も成長余地のあるビジネスモデルだといえるでしょう。
※参照元:「駐車場政策の最近の動向」|国土交通省 都市局 街路交通施設課|令和5年12月20日
https://www.mlit.go.jp/toshi/content/001715951.pdf
※参照元:「就業者の地方移住に関する調査報告書」|パーソル総合研究所 シンクタンク本部|2022年3月
https://rc.persol-group.co.jp/thinktank/assets/migration-to-rural-areas.pdf
※参照元:「地方都市の居住誘導区域における自家用車通勤実態に関する一考察」|長岡技術科学大学・大日本ダイヤコンサルタント株式会社
https://www.uit.gr.jp/tech_research2024/presentation/file/honbun/B06.pdf?utm_source=chatgpt.com
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【駐車場経営をされている方へ】儲からない駐車場を儲かる駐車場に変えるには?
土地オーナーの収益を最大にするためには、コインパーキング運営会社の差別化戦略など運営方法を確認し、どこの運営会社が最も収益を最大にするかを見極める必要があります。
また、コインパーキング運営会社担当者の性格、気安さや、丁寧さ、スピード感やその土地への情熱なども差別化を強め収益最大化の重要なポイントになります。
以下では、駐車場運営において必要な差別化のポイントについてご説明します。
差別化戦略について
駐車場周辺の店舗との駐車サービス券での提携
コインパーキングの稼働を安定させ他社との差別化を図るためには、駐車場周辺にある美容院・飲食店・診療所などの商業施設と駐車サービス券での提携が重要なポイントとなります。
商業店舗と提携ができれば店舗を利用されるお客様が固定客となってリピーターが期待できるため、駐車場の稼働を安定的に高めることができます。
月極契約者の募集
コインパーキングの稼働率が低く不稼働車室がある場合は、月極契約者を募集し稼働率100%を目指すといった柔軟な対応も必要です。
適正な駐車料金の設定
定期的に駐車場を巡回し、駐車場周辺の環境の変化を確認することも必要です。
競合するコインパーキングのオープンや閉鎖、マンションの着工や周辺の飲食店の増加などが稼働率に大きく影響します。また、駐車料金も稼働率・売上に大きく影響しますので、環境の変化を敏感に察知して適正な駐車料金に変更することは最も重要な業務の一つといえるでしょう。
幟(のぼり)の設置
駐車場内にコインパーキングをアピールする幟(のぼり)を設置します。幟を設置することで利用者への視認性を高める効果が期待できます。
清潔な環境の維持
ゴミや汚れが放置されている駐車場は印象が悪くなり、利用者は次の利用を控える傾向にあります。定期的な清掃や美観の維持は好印象を与えて集客に繋がるので、周辺駐車場との差別化を図るのに有効です。
フラップレス駐車場
コインパーキングの設備において、フラップ式駐車場かフラップ板の無いフラップレス駐車場のどちらのシステムを採用するかは稼働率に大きく影響します。
フッラプレス駐車場はフラップ板がないため止めやすく、安全性・利便性の高い駐車場として女性や高齢の方にも人気ですので、リピーターが期待できます。
キャッシュレス決済の導入
クレジットカード(タッチ決済式)やPaypayなどのスマホ決済などのキャッシュレス決済を導入すれば、利用者の利便性を高めリピーターが期待できます。キャッシュレス決済の導入が稼働率に大きく影響するため、ぜひ検討しましょう。
これらの業務に熱意・スピード感をもって注力しているかどうかによって、コインパーキングの稼働率・収益力には大きな差が生じます。
コインパーキング運営会社によって運営方法に大きな違いがありますので、運営会社を比較する際には見逃せないポイントになります。
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儲からない駐車場にならないための経営方法とは?
「駐車場経営を始めたいけど、絶対に失敗したくない。」
「個人経営での駐車場運営に疲弊している。」
「正直、余計な手間暇をかけずに運営を実現したい。」
そんな悩みや不安を抱えている方は、「一括借上げ方式」を検討してみてはいかがでしょうか。
専門業者に土地を貸し出して運営・管理を任せる一括借上げ方式は、初期費用0円。しかも、ランニングコストの負担も一切かかりません。
専門業者に管理を委託できるため、経営にかかる手間を大幅に軽減できます。もし経営が行き詰まっているのであれば、現状の経営方式を再検討することが解決の糸口となるかもしれません。
一括借上げ方式なら運営に関するリスクはすべて業者が負ってくれるので、日々の管理やトラブル対応から解放されつつ毎月一定の賃料を得ることができます。
イチネンパーキングは2002年4月にパーキング事業を開始して以来、「安全・安心・清潔で利用しやすい駐車場をお客様に提供する」の基本方針のもと、「OnePark」のブランド名にて全国に約2000ヶ所で運営しています。
東証プライム上場グループ運営の安定した経営基盤で、2024年12月末日時点の運営管理数はコインパーキング1,664件、商業施設駐車場276件の合計1,940件まで増加。運営管理台数は合計37,445台と確かな実績を誇っています。
これだけの実績を築く原動力は、近隣の商業施設と積極的に連携する地域密着型営業に力を入れてきた強いこだわりによるものです。駐車サービス券の提携から固定客を確保し、稼働率・賃料の最大化を実現。高い安定性と収益性を両立させられるのは、イチネンパーキングならではの強みでもあります。
イチネンパーキングは駐車サービス券提携店募集・月極契約者募集に最も力を入れており、これらがイチネンパーキング最大の強みであり、他社との差別化に最も効果的であると信じています。また、契約した担当者がオープン後も駐車場の運営を担当いたします。開設した駐車場、地主様への思いが違いますので、稼働率対策などにおいてどこよりも努力いたします。
さらに、駐車場経営で起こるトラブル対策にも注力しているのも特筆したい点です。
現場の定期巡回・オンラインシステムや防犯カメラによる監視によって、ゴミの不法投棄・放置車両・不正駐車等の被害を予防して利用効率を向上。もちろん、事故・トラブル・苦情などの面倒な対応はすべて24時間365日コールセンターが受付し、必要に応じて警備員が現場へ駆けつけて対応するので、オーナーさまの作業負担はありません。
専門のスタッフが週に1回以上清掃を行って美観を維持するサービスは、駐車場の品質を向上させるだけでなく周辺地域の治安悪化防止にも役立っています。
契約は最短6ヶ月から始められるため、短期間の活用にも対応可能です。また、契約形態は「駐車場一時使用契約」ですので、将来的に土地を売却したり住宅や他の建築物を建てたりする際はスムーズに移行できます。長期的な計画がある場合も、リスクを抑えながら土地を有効活用できるのが大きな魅力です。
充実したサポート体制で安定性の高い収益を実現しつつ、リスクを最大限に抑えるイチネンパーキングは、お問い合わせ・見積もりサービスを無料で提供しています。まずはご相談だけでも歓迎いたしますので、お気軽にお申し付けください。
イチネンパーキングの一括借上げ方式を詳しく見る>>
「儲かる」駐車場経営に必要な基礎知識
初期投資とは
駐車場経営に必要な初期投資としてはアスファルト舗装やライン引き・精算機や看板の設置などが挙げられ、費用は約400~500万円程度が相場とされています。 ただし、駐車場にも平面駐車場や立体駐車場、機械式駐車場など様々な種類があるので、実際に見積もりを取って検討してみてください。
ランニングコストとは
駐車場経営に生じるランニングコストは運営手法によって異なりますが、次の6つが予想されます。
- メンテナンス費用:設備の点検・修理・清掃などの費用
- 人件費:スタッフの給与(無人化の場合は削減可能)
- 光熱費:照明や精算機の電気代
- 保険料:施設賠償責任保険
- 税金:固定資産税や都市計画税など
※固定資産税については、コラム「駐車場の固定資産税は高い?安くできる?」で詳しく解説していますので、ご参照ください。 - システム利用料:決済システムの手数料
土地を活かす活用法とは
住宅街
利用者は住民や訪問者が中心で、長時間かつ夜間の駐車場利用が多い傾向にあります。
駐車場の種類
- 月極駐車場:長期契約で安定した収入が見込める
- コインパーキング:短時間利用者向けに設置することで、訪問者や営業車両の需要に応えられる
料金設定のポイント
上限料金を低めに設定するのがおすすめです。月極駐車場の代替として、長時間利用者の獲得が期待できるでしょう。
オフィス街
ビジネスパーソンが主な利用者となり、平日の日中に需要が集中しやすく短時間の利用が多いので回転率が収益拡大の肝となります。
駐車場の種類
- コインパーキング:短時間の利用者向けに高い回転率が見込まれる
料金設定のポイント
都心部のオフィス街であれば高単価を狙いやすく、1回の利用料を短い利用時間で区切る(例:30分500円 など)に設定すると回転率を活かした収益拡大が見込めます。
観光地
観光客が主な利用者となり、週末や祝日に需要が高まる傾向にあります。長時間利用が多く、特に日中に利用が集中するタイミングに利用者をどれだけ獲得できるかが収益向上のポイントです。
駐車場の種類
- コインパーキング:観光客の一時的な駐車需要に対応可能
料金設定のポイント
平日・週末で料金を変動させて需要に応じた料金設定が可能です。例えば、平日:10分100円、土日祝:30分500円など、適材適所で収益の最大化が図れるでしょう。
法的手続きと規制について
駐車場に関する法的な手続きは、経営を始める前に必ず確認しておきましょう。法律を完璧にマスターする必要はありませんが、法令違反があれば駐車場経営に大きな影響を与えかねません。
手続き関係や設置基準など、運営上で把握すべきポイントを要約してご紹介します。
駐車場法
駐車場の設置や管理に関する基本的な法律で、「道路交通の円滑化」や「都市機能の維持・増進」を目的としています。
都市の交通や利便性を改善する「都市計画駐車場」や、駐車需要が見込まれる大きい建物に対して駐車場の設置義務をつけられた「附置義務駐車場」が含まれる路外駐車場と路外駐車場以外(パーキングメーターなど)にあたる路上駐車場などに対応する法律です。
届出義務
500平方メートル以上の駐車場を設置する場合、事前に所管の自治体への届出が必要です。
※参照元:「駐車場制度」|国土交通省都市局 https://www.mlit.go.jp/common/001201347.pdf
建築基準法
建築物の構造や用途・敷地・設備に関する基準を定めた法律で、建築物としての駐車場(立体駐車場や地下駐車場など)をはじめ、屋根や壁を有する駐車施設が対象です。
耐震性や耐火性などの安全基準を満たす必要がある「構造基準」、駐車場を設置できる地域や規模に関する制限の「用途地域」と呼ばれる規定が設けられています。
※参照元:「建築基準法」|e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201/20250601_504AC0000000068
消防法
火災予防や安全確保のための基準を定めた法律を指し、駐車場内の防火管理や消火設備の設置などが求められます。特に大規模な駐車場や地下・立体駐車場などが対象となる施設です。
消火器やスプリンクラーの設置、緊急時の避難経路の確保と表示が義務付けられています。
※参照元:「消防法」|e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/323AC1000000186#Mp-Ch_4
道路交通法
駐車場の出入口の設置や車両の出入りに関する規定を設け、道路上の交通ならびに道路に面する駐車場全般を対象とした法律です。
主な規定に駐車場の出入口の設置場所や幅員に関する制限、歩行者の安全確保として歩道を横断する際の注意義務があります。
※参照元:「駐車場からのまちづくり」|国土交通省 https://www.mlit.go.jp/common/001125916.pdf
地方自治体の条例
各自治体が独自に定める駐車場に関する条例では地域の実情に応じた規制や基準が設けられており、駐車場の設置場所や規模、用途に応じて適用範囲が決まります。
一定規模以上の建築物に対して所定の駐車場設置を義務付ける「駐車場附置義務」や駐車場の外観や看板に関する「景観規制」などが該当します。
※参照元:「駐車場からのまちづくり」|国土交通省 https://www.mlit.go.jp/common/001125916.pdf
税務申告
駐車場経営で得られる所得は、運営形態により以下の所得区分のいずれかに分類されます。
- 不動産所得:駐車スペースのみを提供して管理責任を負わない場合
- 事業所得:管理人の配置や設備の設置など、積極的な管理・運営を行い事業的規模と認められる場合
- 雑所得:事業的規模に満たず、一定の管理責任を負う場合
所得区分は「所得税法」に基づいて定められるため、経営の実態や規模によっては区分が異なる場合があるので注意してください。
確定申告の必要性
給与所得者が副業として駐車場経営を行うなら、給与所得以外の所得が年間20万円を超えると確定申告が必要です。
給与所得者以外の場合、年間の総所得が基礎控除額(48万円)を超えると申告義務が生じます。
青色申告と白色申告
駐車場経営者の税申告には、次の申告方法を選択可能です。
- 青色申告:事前に「青色申告承認申請書」を提出し、複式簿記で帳簿を作成すれば、最大65万円の控除が受けられる
- 白色申告:単式簿記で申告可能ですが、特別控除は受けられない
青色申告の方が節税効果が高く、適切な帳簿管理ができる方に向いています。
税申告では、駐車場経営に関連する以下の費用を必要経費として計上可能です。
- 設備費用:アスファルト舗装・フェンス・照明・精算機などの設置費用
- 維持管理費:清掃費用・修繕費・管理委託料
- 税金:固定資産税・都市計画税
- その他:損害保険料・広告宣伝費・借入金の利息など
適切に経費計上すれば、課税所得を抑えられる可能性があります。
確定申告の手続き
毎年2月16日から3月15日までの間に行う確定申告では、計算根拠として収入や経費を正確に記録した帳簿や領収書、必要に応じて賃貸契約書や固定資産税の納税通知書などの書類が必要です。
適切な申告を行うためにも、日頃から書類の整理や記帳は怠らないようにしてください。
※参照元:「確定申告」|国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/bunya-kakuteishinkoku.htm
駐車場経営のリスク管理について
駐車場経営におけるリスク管理は、自然災害への備えや不法行為への対策など多岐にわたります。
地震や台風などの自然災害
駐車場の耐久性を高める工事や定期的な点検のほか、自然災害や盗難による損害を補償する「財産保険」への加入が事前の備えになります。
駐車場内での事故やトラブル
「施設賠償責任保険」では、施設の管理不備や構造上の欠陥による事故・施設の用法に伴う仕事の遂行中の事故が補償対象です。
不法駐車
管理カメラの設置により、駐車場内の監視体制を強化して無断駐車の抑止力になることが期待できます。加えて、無断駐車に対する罰則や対応を明示した看板を設置すると違反行為を未然に防ぐ可能性が高まるでしょう。
窃盗
防犯設備の強化として、照明の増設やフェンスの設置など犯罪の発生を抑制。別途費用は必要になりますが、警備員などに定期巡回してもらうことで異常の早期発見と抑止効果の向上が期待できます。
駐車場経営で成功するためのポイント
駐車場経営は、月極やコインパーキングのいずれにおいても専門的な知識と十分な資金が必要になり、個人での運営は容易なものではありません。
利用者視点での駐車場選び
駐車場経営の成功には、利用者の満足度を高める適切な設備投資が重要です。
例えば利用者に求める設備を調べてみると、「立地・料金・安全性・利便性」が見られる傾向にありました。どれも環境への配慮や料金設定が明確化され、適材適所で安全性と利便性を兼ね備えた設備投資が求められていると考えられます。
適切な料金設定と稼働率の管理
競合性の高い駐車場経営では、周りのライバル駐車場よりも頭ひとつ抜ける必要があるでしょう。周辺駐車場の利用状況をモニタリングして、需要に応じた料金設定を行うのが効果的です。
例えば、特定の曜日や時間帯によって稼働率が異なるならデータの収集・分析を行って料金を適宜改定するなど、地域特性の把握やマーケティング能力が求められます。
維持管理と運営の効率化
駐車場経営を安定的に持続させるには、運営・管理の効率化が肝要。特に個人での経営では、駐車場の定期清掃や突発的なトラブル対応が予想されます。 設備維持などにかかる時間や労力は負担が生じやすく、予約機能や空車情報のリアルタイム表示などのシステム導入を検討せざるを得なくなるかもしれません。
このように、個人での駐車場経営には多大な労力と費用、時間を要します。
駐車場経営で儲からない・失敗することを防ぐには、専門のコインパーキング運営会社に一括借上げを依頼し、すべての対応を任せることが費用対効果を最大化させる秘訣といえるでしょう。
コインパーキング経営について
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