相続した土地をどのように活用すべきかお悩みの方のために、土地を放置しておくリスクとおもな土地活用方法6つのメリット・デメリット、手間もコストもかからない土地活用方法などをご紹介します。
目次
相続した土地は活用しないと損？
相続土地を活用すべき理由
収入源となる可能性がある
相続した建物が良好な状態かつ立地条件に恵まれていれば、土地活用により定期的な収入を見込めます。一方、売却を選べばまとまった金額を一度に得られますが、その後の副収入はありません。
不動産は一般的に所有期間が長くなるほど市場価値が下がる傾向があるため、売却を検討する際は早めに決断するとより高い価格で売却できる可能性が高まります。特に建物の老朽化が進んでいる場合は買い手が見つかりにくく、売却までに時間が掛かるケースも少なくありません。
建物込みで買い手が見つからない場合は、建物を解体して更地として売却する選択肢も検討しましょう。更地にすれば住宅用地や事業用地としての需要が高まるため、スムーズな売却や価格の向上に繋がりやすくなります。
相続税対策として効果的である
相続税は基本的に「時価」ではなく「相続税評価額（路線価など）」をもとに課税されますが、土地をそのまま所有している場合と活用している場合とでは評価額に大きな差が出て、税額にも影響が出ます。
賃貸住宅を建てた場合の減額効果は次の通りです。
- 自用地評価額から「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」を差し引いて評価
- 建物部分も「借家権」として評価が減額される
土地の活用によって課税対象額を大幅に圧縮できるため、相続税の軽減が実現しやすくなります。ただし、建築費用などの初期費用が発生するため費用対効果の検討が不可欠です。
節税効果が期待できる
相続した土地を賃貸物件が建つ土地＝「貸家建付地」にすれば、所有者の利用に一定の制約が掛かるため固定資産税と都市計画税の評価額が下がり、節税効果が見込めます。
土地を活用して家賃収入が得られるようになるとその収入から建物の減価償却費や固定資産税といった必要経費を差し引けるので、所得税の節税にも繋がります。
長期的な資産価値が向上する
土地活用によって長期的な資産価値が向上するのは、土地の「使われ方」が資産の評価や市場での魅力に大きく影響を与えるためです。
未利用のまま放置された土地は雑草の繁茂や老朽化した建物によって景観や安全性が損なわれて資産価値が下がりやすくなりますが、賃貸住宅や駐車場・商業施設などとして土地を活用すれば「収益を生む機能」が付加され、資産としての魅力も長く維持されるでしょう。
相続した土地活用の注意点
土地の立地・広さ・形状
土地を有効活用するには、立地に適した方法を見つける必要があります。
たとえば大学周辺なら学生向けマンション、幹線道路沿いの広大な土地なら物流倉庫などが適しているでしょう。狭小地や変形地でも、駅近や商業施設周辺ならコインパーキングの需要があります。
土地活用に掛かる初期費用やそれを回収するまでの期間も含め、所有する土地がどんな活用法に適しているかを慎重に検討しましょう。
土地所有者の属性・資産状況
土地活用を始める前に、自己資金と借入可能額を把握しておいてください。
「マンションを経営したい」と考えても、資産や収入が不足していれば融資を受けるのは難しいでしょう。無理な高額融資は大きなリスクに繋がるため、自身の経済状況に適した活用法を選ぶのが賢明です。
土地活用の目的
土地活用を始める前に、「何のために土地を活用するのか」という明確な目的を持ちましょう。
目的とは、たとえば以下のように多岐に渡ります。
- 子どもや孫に土地を継承したい
- アパートなどの家賃収入で老後の生活を安定させたい
- 自分の趣味のために活用したい
- 現状維持しつつ地域に貢献したい
土地の活用方法には、アパート・マンション経営やコンビニなどの商業店舗への賃貸などロケーションや土地の大きさなどにより多くの活用方法があります。何を最も重視するのかによって土地活用の方法は変わり、それに応じて必要な資金や管理体制・将来の収益見込みも大きく異なってきます。また、アパート・マンション経営の場合には多額の資金が必要であり、コンビニへの賃貸では長期間の契約が必要となり長期間土地を拘束されるなどのデメリットがあります。そのため、どのような土地活用にするかを判断するには慎重に検討することが必要。決定までには相当な時間を要すると思います。
相続した土地のおすすめの活用方法として、コインパーキングによる土地有効活用があります。コインパーキング経営は、運営会社に賃貸すればイニシャル・ランニングコストの負担なく１年程度の短期間から始めることが可能。将来マンション経営などを考えている場合も、短期間でも土地の収益化が実現できるため人気の土地活用方法です。
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失敗しないのはどれ？相続した土地の活用法6つを比較
1.アパート経営
メリット
アパート経営は、入居者が絶えなければ毎月安定した家賃収入を見込める土地の活用法です。
インフレ下では不動産は価値を保ちやすく、固定金利ローンを利用している場合は貨幣の実質価値が下がって実質的な返済負担が軽くなるというメリットもあります。
デメリット
立地条件によっては空室や災害リスクが発生し、収益減に直結する点がデメリット。建築費・備品購入費・税金・保険料などに多額の初期費用が掛かるため、簡単には始められません。
さらに、始めてからも建物の管理費や維持費、定期的な点検・修繕費が掛かり続けます。
節税効果
住宅用地の特例によって、固定資産税や相続税の節税効果が期待できます。管理費や修繕費は必要経費として計上できるため、所得税の節税にも繋がるでしょう。
初期投資
建物を新たに建築するため、建築費やリフォーム費用など多額の初期コストが掛かります。また、ローン関連費用や登記費用など建築費用の約5％にあたる諸経費も必要になるため、アパート経営をスタートするには一定以上の費用を準備する必要があります。
向いている土地
アパート経営は、一定の人口が見込める市街地や住宅街に適しています。理想的な広さは60坪以上ですが、都心部であれば20坪程度からの検討も可能です。
2.マンション経営
メリット
鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）といった耐久性に優れた構造が一般的で、建物寿命が長いのがマンション経営のメリット。階数・部屋数を多く設定できるので、空室が一部発生しても全体の収益に大きな影響を与えにくいという特長もあります。
アパートより高めの家賃を設定できるため、安定かつ高額な家賃収入を得られる可能性が高い点も大きなメリットです。
デメリット
建物が大型化すれば修繕費も高額になるもの。将来的に大規模修繕工事費用にかなりの額が必要となることを想定しておかねばなりません。
また、居住者が多い分クレーム対応や騒音・設備トラブルなど、管理上の手間も増える傾向にあります。自主管理では負担が大きいため管理会社への委託が一般的ですが、その分のコストも掛かると考えるべきです。
節税効果
マンション経営でもアパートと同様に、住宅用地の特例により固定資産税や相続税の評価が軽減されます。
「貸家建付地」にして評価減させたり、小規模宅地等の特例（一定条件で330㎡まで土地評価額が80％減額）を活用したりすれば税負担を抑えられるでしょう。
初期投資
RC造やSRC造による建築は木造に比べて使用する資材が高額になるため、マンション経営を行う場合はアパート経営よりさらに多額の初期費用が必要です。
向いている土地
アパート経営と同様、一定人口がいる市街地や住宅街が理想的。駅やバス停に近くて交通の便がよく、60坪以上の広さがある土地が向いているといえるでしょう。
3.テナントビル経営
メリット
テナントビルは企業や店舗が主な入居対象となるため住宅用賃貸よりも高い賃料設定が可能で、高収益が期待できます。また、長期契約が見込めるため安定した収入が得やすい点もメリットです。
デメリット
テナントの退去や景気変動による空室リスクが発生し、収益減に直結する点が最大のデメリット。テナントの業績も景気に左右されやすく、賃料減額や滞納のリスクも孕んでいます。
節税効果
テナントビルも貸家建付地として評価されるため、相続税や所得税の節税が可能。ただし、固定資産税の減税措置は適用されません。
初期投資
都市部のテナントビルには高い機能性やデザイン性が求められるため、材料費や人件費などによって初期費用が非常に高額になることがあります。
向いている土地
集客力の高い駅周辺など、人通りが多くアクセスの良い地域が適しています。
都市部の道路に面した土地であれば、最低でも30坪以上の広さがあると多くのテナントに入居してもらいやすくなるでしょう。
4.ホテル経営
メリット
観光地や都市部の好立地ではホテルの需要が高いため、安定収入や高収益に繋がる点が大きなメリット。また、他の用途で活用しにくい広大な土地でもホテル建築なら有効に活用できる可能性があります。
デメリット
旅行需要は景気変動の影響を受けやすいため、不況時には稼働率が大幅に低下します。人件費・光熱費・修繕費といった運営コストが高額なのもデメリット。観光地や好立地であればあるほど競合が多く他と差別化する必要があるため、ホテル経営を開始したのちも継続的に設備などへの投資が必要です。
節税効果
ホテルも貸家建付地として評価されるため、相続税や所得税の節税が可能。ただし、固定資産税の減税措置はありません。
初期投資
ホテル建設は建物の規模が大きいため、初期投資が非常に高額。開業当初は広告宣伝費や設備・備品購入費も多く掛かるため、ある程度の資産がないと経営を開始するのは困難です。
向いている土地
国内外からの観光客・ビジネス客が多く、交通アクセスが良い場所が適しています。
5.コンビニエンスストア経営
メリット
コンビニは生活必需品やサービスを提供しているため景気変動の影響を受けることはありますが、生活するうえで必要なものも多く、極端な売り上げ減少には至りにくい点がメリットです。また、大手コンビニエンスチェーンの傘下に入る場合はその知名度が集客面で広告効果を発揮するでしょう。
デメリット
24時間営業が基本のコンビニは、オーナーや従業員の労働時間が長くなりがち。また、コンビニ業界は競争が激しいため、競合店の出店による売り上げ減少のリスクもあるうえ、本社の業績や評判の悪化で、FC傘下のコンビニ店舗の売り上げに大きく影響が出る可能性もあります。
節税効果
コンビニエンスストア経営ではアパートやマンションのように「住宅用地の特例（小規模宅地等の評価減）」が適用されないため、固定資産税や相続税においての節税効果は相対的に低くなります。
ただし、店舗建物を所有している場合は減価償却費や修繕費・管理費・借入金の利息などを必要経費として計上できるため、所得税の節税には一定の効果があるでしょう。
法人化して経営すれば、役員報酬や福利厚生費などを活用した法人税対策も可能です。
初期投資
店舗用建物の建築費・改装費・備品の整備費用などが初期費用として掛かります。フランチャイズ契約の場合は加盟金や保証金も必要になります。
向いている土地
駅前・幹線道路沿い・住宅街・オフィス街・教育施設周辺がコンビニの好立地。郊外の場合、駐車場を確保できる50～60坪程度の広さが必要です。
6.コインパーキング経営
メリット
建物の建築が不要なため、初期投資を抑えられる点がコインパーキング経営の大きな魅力。駐車場運営会社に土地を貸してコインパーキング経営をしてもらう一括借上げ方式なら、初期費用0円で始められ、稼働率空車率に関わらず毎月安定した収益が見込めます。
また、相続した土地が狭小地でも、車1台が停められるスペースがあれば運用可能。設備が少ないので事業が畳みやすく、他の事業へ転用しやすいのもメリットです。
デメリット
立地条件によっては利用者が限られ、期待通りの収益が得られない場合もあります。さらに無人での運営が基本となるため、駐車車両や機器に対するいたずらや盗難といったリスクも否定できません。万が一トラブルが発生した際には、管理者としての対応も求められます。
自主管理だと上記のようなデメリットがありますが、一括借上げなら運営に関わる必要はありません。何もせずとも毎月安定した収入が得られます。
節税効果
更地と比較すると相続税の評価額が下がるため、一定の節税効果が期待できます。ただし、住宅用地に適用されるような固定資産税の軽減措置はありません。
初期投資
個人経営の場合、舗装工事や駐車場機器の導入が必要となります。また、夜間の安全性を高めるために照明や防犯カメラの設置も検討すべき要素です。導入時の費用を抑えつつも、長期的な安定運用を意識した対策が重要です。
一方で、一括借上げ方式であれば初期費用は運営会社が負担するので、土地オーナーは一切の負担がありません。
向いている土地
駅前や商業施設の近隣・住宅街・オフィス街・イベント会場周辺など、車での来訪者が多いエリアは特にコインパーキングに適しています。 また、狭小地や変形地といった建物の建築に適さない土地であっても収益化が可能なのがコインパーキングの大きな特長です。
費用も労力もゼロ！コインパーキング経営の
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【プロが解説】相続した土地の「楽で賢い」活用法とは
相続した土地を労力も費用も使うことなく有効活用する方法として注目されているのが、駐車場経営です。
自由度が高く管理も容易なため、時代のニーズに合わせた柔軟な土地活用が可能な駐車場経営の魅力について、詳しく解説します。
駐車場の経営方式
個人経営方式
個人経営（自主管理）方式とは、駐車場の企画・運営・管理などの業務を専門の運用会社に委託せず所有者がすべて行う方式です。
収益はすべて自分が得られ、経営も所有者の裁量で自由に運営できる点が魅力ですが、トラブルなどが発生した場合はすべて自分で対応しなければならないため管理運営面の負担が大きく、時間と労力が掛かります。
経営していくには専門知識や経験が必要なため、初心者にはハードルが高い方式です。
一括借上げ方式
専門の運営会社に土地を駐車場として一括で貸し出すのが一括借上げ方式です。
運営会社が駐車場の企画・運営・管理をすべて行い、所有者は毎月一定の賃料を受け取ります。管理運営面での負担は発生せず空車リスクもないので、安定した収入が期待できるのが最大の魅力でしょう。
初心者でも費用や労力を掛けずに始められる方法ですが、高い収益性を期待するなら運営会社選びが重要です。
駐車場経営なら「一括借上げ方式」がおすすめ
相続した土地の活用を検討しているものの、初期投資や手間を考えるとなかなか踏み出せない方も多いでしょう。
そんなあなたにおすすめなのが、イチネンパーキングが提供する「一括借上げ方式」による駐車場経営です。
初期投資・労力ゼロで始められる
通常、駐車場経営には舗装工事や機器の設置などの初期投資が必要です。しかし、一括借上げ方式は契約により初期投資の費用すべてをイチネンパーキングが負担。土地を貸し出すだけで毎月安定した賃料収入を手にできます。
面倒な管理業務も一切不要。手間を掛けずに相続した土地を有効活用できるので、時間的なロスも発生しません。
狭小地でも相談可能
「狭い土地だから活用できない」と諦める必要はありません。一括借上げ方式なら、狭小地や変形地でも駐車場経営が可能。土地の形状や広さに合わせて最適なプランを提案します。
精算機を設置するスペースを含めて20㎡以上あれば、1台からでもコインパーキング経営が可能です。
経営中の駐車場を相続した場合も対応可能
すでに経営している駐車場を相続した場合も、一括借上げ方式への切り替えがおすすめ。空車対策から設備の入れ替えやメンテナンスまですべてイチネンパーキングが行いますので、管理業務の負担をなくして毎月安定した収入を確保することができます。
安定した経営基盤でロングスパンのサポート体制
イチネンパーキングは東証プライム上場グループの一員として安定した基盤を持ち、これまで多くのオーナー様の「どう活用すればよいか」というご相談に真摯に向き合ってまいりました。大切な土地と駐車場をお預かりする以上、その信頼に応えるべく、収益性を重視した丁寧できめ細やかな運営を行っています。
初回の面談から物件調査・売上予測・提案・契約締結・設置工事・オープン・運営管理に至るまで、同じ専任担当者が一貫して対応。信頼できる経営基盤により、土地オーナー様への長期間に渡るサポート体制を確立しているのも特長です。
相談しやすい窓口がある
「駐車場経営についてもっと詳しく知りたい」、「自分の土地で駐車場経営は可能なのか」といったご質問やご相談にお応えするため、イチネンパーキングでは専門のスタッフが丁寧に対応する無料相談窓口を設けています。まずは相談だけでも歓迎いたしますので、ぜひお気軽にお問い合せください。
一括借上げのコインパーキングについて
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空き家をそのまま放置するリスク
空き家を放置し続ければ、さまざまなリスクを招きます。
1.空き家が倒壊するリスク
建物が長期間手つかずの状態が続けば、窓ガラスが割れて壁も崩壊し、最悪の場合は倒壊してしまう危険性があります。
2.野生動物の侵入による被害
野生動物の侵入により糞尿で汚されたり、悪臭の発生、騒音などの被害が発生するリスクがあります。
3.不法侵入者によるトラブル
管理不全とみなされた建物は、不審者に出入りされ、更には住みつかれてしまう場合もあります。もしそうなれば、地域の治安の悪化を招くなどさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
4.不法投棄のリスク
雑草が生い茂る土地は視界が遮られ人目につきにくくなるため、不法投棄の標的になってしまうリスクが高まります。
ペットボトルや空き缶などの軽微なゴミであっても、放置されていると次第にタイヤや家電といった大型ごみの投棄へと発展しやすく、やがて隣接地との境界を越えてしまうなど、近隣トラブルに繋がるリスクも高まります。
5.火災リスク
放火やたばこのポイ捨てなどにより、火災が発生する可能性があります。
上記のように空き家を放置することはさまざまなリスクがあり、周囲に損害を与えた場合、空き家の所有者に損害賠償責任が発生する可能性があります。
さらに、建物が「特定空き家」に指定されると税制優遇の対象外となるなど、長期に渡る放置は複数のデメリットを孕んでいるのです。
家屋などが残る土地の放置は、資産価値の低下だけでなく法的責任や経済的負担を伴う深刻な問題へと発展する恐れがあるため、早期かつ適切な管理が必要です。
