駐車場経営は、土地オーナーが個人で行うことができます。駐車場経営をスタートさせるために必要な工程について解説します。
駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」があり、駐車場経営方法には大きく分けて「個人経営方式」と「一括借上方式」があります。
「月極駐車場」とは、駐車場利用者と1か月単位で契約し、利用者から毎月利用料金（賃貸料）を受け取ることで利益を得ることができる駐車場経営方法のことを言います。
「コインパーキング」とは無人運営の時間貸機械式駐車場のことで、分単位から1日単位で誰でも一時的に利用できる駐車場のことを言います。土地活用には多くの活用方法がありますが、初期投資費用や運営コストが低く短期間でも事業が行えるため、多くの土地オーナーが選んでいる人気の土地活用方法です。
「個人経営方式」とは、土地オーナーが駐車場経営を直接行う方法を指し、駐車場で得られる売上金は全て土地オーナーが得ることができます。但し、駐車場経営に必要な土地の整備や車室のレイアウト、工事会社の選定などは全て土地オーナーが自ら行って駐車場をオープンさせる必要があります。また、日々の駐車場の運営管理業務についても土地オーナー自らが行う必要があります。
「一括借上方式」とは、コインパーキング運営会社に土地を賃貸する方法を指し、土地オーナーは毎月一定の賃貸料をコインパーキング運営会社から受け取ることができます。土地オーナーは土地を賃貸するだけですので、初期投資費用は一切かかりません。また、日々の運営管理業務はコインパーキング運営会社が行いますので、土地オーナーは運営管理業務を行う必要はありません。
「月極駐車場」「コインパーキング」ともに、ビジネス街・繁華街・駅近・住宅街・ロードサイドなど、多くのロケーションで運営が可能です。市場調査を行い、どちらの事業がより収益性が高くなるかを検討したうえで判断することが重要となります。
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月極駐車場を個人経営するために必要な工程
- 土地の整備方法について
- 土地のレイアウト作成について
- 月極駐車場経営の管理業務について
1. 土地の整備方法について
土地を駐車場として利用できるように土地の整備が必要です。整備の方法としては、砂利敷やアスファルト舗装をするといった手段があります。
砂利敷は安く施工できるメリットがありますが、凸凹や水溜まり、雑草などの問題、また砂利、砂埃が飛散しやすく定期的なメンテナンスが必要です。一方、アスファルトは耐久性が高いのがメリットです。
一般的に砂利敷の場合は、自動車が汚れやすく凸凹のため運転しづらいこともあり、月極料金や稼働率は低くなる傾向にあります。
2. 土地のレイアウト作成について
駐車場整備で特に重要なのがレイアウトの作成です。収益を高めるために駐車台数を増やしたために止めにくい・使いにくい駐車場となり、稼働率が低下してしまうケースが多くあります。
駐車場１台の車室は「長さ5.0ⅿ×幅2.5ⅿ×車路5.0ⅿ」が一般的な寸法となっていますが、土地の形状や土地の大きさによっては車室寸法が小さくなったり車路幅が狭くなったりすることも多くあります。
一般的な寸法が取れない場合でも、駐車場の一部を小型車車室や軽自動車車室にしたり、駐車場全体を小型車専用駐車場、軽自動車専用駐車場にしたりするなどの工夫をすれば、駐車場として稼働させることができます。
整備した土地に作成したレイアウトをもとに白線・黄線で車室ラインを引き、車止め・照明・募集看板などを設置して駐車場としての体裁を整えれば、レイアウトは完成です。
普通自動車1台の車室寸法
間口が広く奥行きがない場合のレイアウト案
ex）間口15ⅿ・奥行5ⅿの場合
道路から直接入出庫できるレイアウトにして、1車室2.5ⅿ×5ⅿの車室にて3台収容の駐車場としてレイアウトしました。
間口が広く奥行きがある場合のレイアウト例
ex1）間口15ⅿ・奥行20ⅿの場合
１車室の寸法を2.5ⅿ×5ⅿとし、車路は5ⅿ確保して、8台収容の駐車場としてレイアウトしました。
ex2）間口14ⅿ・奥行20ⅿの場合
左側の1車室の寸法を2.5ⅿ×4ⅿの小型車車室、右側の１車室の寸法を2.5ⅿ×5ⅿの普通車車室として、普通車4台・小型車4台の合計8台収容の駐車場としてレイアウトしました。
間口が狭く奥行きがある場合のレイアウト例
ex）間口10ⅿ・奥行15ⅿの場合
奥に2台で車路は5ⅿ、手前にも1台分の車室を設け、合計3台収容の駐車場としてレイアウトしました。
3. 月極駐車場経営の管理業務について
月極駐車場の運営中には、以下の運営管理業務を行う必要があります。
月極駐車料金の設定
駐車料金の設定は最も重要です。料金の設定を間違えると稼働率に大きく影響しますので、周辺の相場を確認し慎重に料金を設定することが必要となります。
契約者の募集・看板の設置
月極駐車場内に月極募集の看板を設置します。
チラシの配布
駐車場周辺の会社や施設、マンションなどに募集チラシを作成し配布します。
契約書の作成・締結、車庫証明の発行
駐車場利用者と月極駐車場契約を締結します。また、利用者の希望に応じて車庫証明（自動車保管場所証明書）を発行します。
賃貸料（月極利用料金）の回収
口座振替や銀行・郵便局の振込などにより賃貸料を回収します。
遅延される利用者がいる場合は督促する必要が生じます。督促状を送付したり、電話などにより督促したり、また遅延が常習になった場合や回収が難しい場合は契約解除をする場合もあります。
駐車場内の管理業務
駐車場内のゴミ・落ち葉・雑草などの清掃、不正・無断駐車の対応といった管理業務も必要になります。
コインパーキングを個人経営するために必要な工程
- 土地の整備方法について
- 土地のレイアウト作成について
- 設備機器と初期投資費用について
- コインパーキングの運営管理業務について
1. 土地の整備方法について
コインパーキングとして利用できるよう、土地の整備が必要です。コインパーキングの場合は、基本的にはアスファルト舗装をする必要があります。
2. 土地のレイアウト作成について
レイアウトの考え方は基本的には月極駐車場と同じです。
3. 設備機器と初期投資費用について
コインパーキング経営を行うためには、下記の設備費用と設置工事費用、毎月の運営管理費用が必要となります。
10台程度のコインパーキング経営を行うためには、設備投資費用として約400～500万円程度が必要となります。
設備投資費用
- 精算機
- ロック板
- 設置工事費用
- P看板、料金看板、照明
- 車止め、テント
- 監視カメラ
- その他
運営管理費用
- コールセンター費用
- 警備費用
- 定期点検費用
- 修理費用
- 電気代
- 通信費
- 保険料
- 領収書用紙などの消耗品費用
- その他
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4. コインパーキングの運営管理業務について
コインパーキング運営期間中には、精算機の売上金回収、釣銭補充、領収書用紙の交換作業、故障時のメンテナンス手配、釣銭不足によるお客様への返金や領収書用紙切れによる領収書再発行などの対応やトラブル時のクレーム対応などの煩わしい業務を行う必要があります。
また、駐車場の稼働率を維持しつつ更に高めるためには、常に適正な駐車料金（時間料金／最大料金）への見直し、駐車場周辺の商業施設との提携などの営業が必要となります。
具体的に、コインパーキング運営中には以下の運営管理業務を行う必要があります。
- 駐車料金の設定
…駐車料金の設定は最も大事です。設定する駐車料金によって稼働率に大きく影響するため、周辺にあるコインパーキングの料金相場や稼働状況などを考慮したうえで慎重に設定する必要があります。 - 売上金の回収業務
- 釣銭補充業務
- 収書用紙の補充・交換業務
- 備故障時のメンテナンス手配
- 銭不足によるお客様への返金
- 収書用紙切れによる領収書再発行
- 車場内のゴミ、落ち葉、雑草などの清掃業務
- トラブル・クレーム対応
税務申告について
月極駐車場経営・コインパーキング経営を問わず、いずれの事業においても個人経営をする場合は税金がかかるため、税務申告が必要となります。
自身が理解しておくのはもちろん、申告ミスや納付漏れを防ぐためには税務署への相談や税理士への委託などの検討が必要です。
駐車場経営でかかる税金は以下のとおりです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 消費税
- 個人事業税
- 所得税
個人経営方式と一括借上方式の比較
個人経営の場合、売上の全てが土地オーナーの収入となるため一括借上方式よりも利益が高いと思われるかもしれませんが、個人経営と40,000台以上の運営実績のある専門のコインパーキング運営会社とはスケールメリットが大きく異なります。
土地オーナーが直接運営する場合は、土地の整備費用・設備・工事・コールセンター費用や警備費用・メンテナンス費用も割高になります。また、ノウハウ不足から駐車場の稼働率も高まらず思ったような利益を得ることができないことも多いでしょう。煩わしい業務も多いため、個人経営ではなく一括借上方式を選択し、専門のコインパーキング運営会社に賃貸される土地オーナーが一般的なのです。
お問い合わせはこちら＞＞月極駐車場とコインパーキングの比較
月極駐車場経営が1年間を通して満車になることは稀で、引っ越しなどの理由で何台かは空車になることがほとんどです。
一方、コインパーキング経営の場合はコインパーキング運営会社が月極料金の相場よりも高く借り上げる場合がほとんどですので、土地オーナーの利益はコインパーキング経営の方が高くなります。
月極駐車場経営の場合、利用者の募集・契約・利用料の回収・不正駐車対策などの煩わしい管理業務があるため、不動産会社や管理会社に委託するのが一般的です。委託した場合は一定の管理料が発生することになりますので、収益面でもコインパーキング経営が有利になります。
コインパーキング運営会社の選び方
最後に、コインパーキング運営会社を選定する上で特に注意が必要と思われるポイントについて説明します。
まずは、運営会社の実績と規模、財務内容や業績、業歴など経営状態について確認されることをお勧めします。過去には賃貸料支払いの遅延や運営会社が倒産するケースもあったため、注意が必要です。
次に、賃貸料の妥当性や根拠、どのような調査をしているのかなどの確認が必要です。採算が合わずに駐車場運営会社から賃貸料の減額や撤退を打診されてしまう可能性があるためです。
その他にも、運営方法や清掃の頻度などの確認、契約期間中にブロック・フェンス・アスファルトなどの補修が必要になった場合の費用は誰が負担するのかなど、契約期間中の費用負担についても確認が必要です。契約担当者とオープン後の運営担当者は変わることが多いと思いますが、意思疎通をスムーズにするには担当変更があるかどうかも大事なポイントになるでしょう。
イチネンパーキングは、周辺の調査を徹底的に行った上で売上予想を行い、見積提案を行っています。
それでもコインパーキングオープン後に競合するコインパーキングの増加や時間貸料金の値下げにより売上が低下し、赤字運営に陥ることがあります。その場合も徹底的に駐車場周辺の商業施設と駐車サービス券での提携店開拓、月極契約者を募集するなど、採算改善に努めます。
契約期間中のブロック塀破損などの補修工事については全ての費用をイチネンパーキングが負担いたします。また、担当者については契約担当者がオープン後の運営を継続して担当いたしますので、安心してご依頼いただけるものと思います。
当社は、豊富な実績を背景として、短期・長期、ビジネス街・歓楽街・住宅街・ロードサイドといった様々な期間・ロケーションでその土地にあったご提案が可能です。
駐車場を個人で経営するのに不安や悩みがあるという方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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